麻阳苗族自治县人民政府法制办公室关于征求《麻阳苗族自治县城市规划区房屋征收补偿安置暂行规定（草案）》意见的公告
麻阳苗族自治县人民政府法制办公室
关于征求《麻阳苗族自治县城市规划区房屋征收补偿安置暂行规定（草案）》意见的公告
为提高房屋征收制度建设质量，公平公正做好房屋征收补偿安置工作，促进科学、民主、依法决策，现将《麻阳苗族自治县城市规划区房屋征收补偿安置暂行规定（草案）》向社会公布并征求意见。欢迎各界人士提出宝贵意见和建议。有关修改意见和建议请于2017年2月15日前向我办提出或反馈。
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麻阳苗族自治县人民政府法制办公室
2017年2月3日
麻阳苗族自治县城市规划区房屋征收补偿安置暂行规定（草案）
第一条（制定目的） 为加快城市发展，规范我县城市规划区内房屋征收补偿安置工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第268号）等有关法律法规和政策精神，结合本县实际，制定本规定。
第二条（适用范围） 本县城市规划区内的国有土地上房屋征收补偿安置和城中村集体土地房屋征收补偿安置，适用本规定。
第三条（基本原则） 本县城市规划区内国有和集体土地上房屋的征收补偿安置应当遵循以人为本、公平公正、诚实守信、集约用地原则，按照统一领导、统一政策、统一征收、统一管理的要求组织实施。
第四条（职责分工） 在县人民政府统一领导下，县征迁办、项目建设协调机构，负责房屋征收补偿安置的组织实施工作。县国土资源、住房与城乡建设、房产、发改、财政、监察、审计等有关部门和高村镇人民政府，按照各自职责共同做好房屋征收补偿安置工作。
第五条（合法认定） 被征收房屋和用地面积认定
（一）依法进行房屋产权登记和土地登记的房屋。有房屋所有权证和土地使用证的房屋。房屋产权面积,以《房屋所有权证》记载的建筑面积为准；土地使用面积，以《土地使用证》记载为准。依法进行不动产统一登记的房屋，以《不动产权证书》记载为房屋建筑面积和土地使用面积为准。被征收人对产权证记载的有异议的，可查阅产权登记簿（不动产登记簿）或申请测绘复核。
（二）无产权证的房屋和未办理土地登记的用地。
1.无产权证房屋。现有房屋凡具备实际使用功能、四周有围护、有完整门窗，层高超过2.2米以上，能在规定时限内签约并搬迁交房的：①有建房审批手续或用地审批手续的房屋，经测绘核实后，予以认定合法建筑面积；②能提供有效证明材料，确系2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建造的主体房屋，经测绘核实后，予以认定合法建筑面积；③其它因历史原因未经登记的房屋，根据所在社区（村）委会证明，经测绘核实面积，由征迁办、两违办、国土、住建、房产等部门依法进行调查、认定和处理。
2.未办理土地登记的房屋用地。用地户应提供用地权属证明材料，由征迁办、两违办、国土、住建、房产等部门依法进行调查,认定房屋用地面积和土地使用权人。集体土地上房屋实际用地面积超出《湖南省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》规定的210平方米的，超出部分不作为对个人宅基地补偿的依据。
（三）自土地征收预公告和房屋征收决定公告发布之日起抢建的各类建筑物、构筑物，一律视为违法建筑，不予补偿安置。
（四）自2012年1月17日《麻阳苗族自治县人民政府关于集中整治县城区违法用地建设的通告》（麻政发〔2012〕2号）发布后，未经批准修（改、扩）建的房屋及附属物（包括房屋装修），均不予承认与补偿。对在规定时间内自行拆除的，按同结构类别房屋重置价的80%给予自拆务工补贴。
（五）县征迁办应会同项目协调机构、两违办、国土、住建、房产及高村镇人民政府等相关单位对征收范围内的房屋建筑合法性进行认定。认定为合法建筑的，按规定进行补偿安置；认定为违法建筑或征收公告发布后在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋的，一律不予补偿安置。
第六条（补偿方式） 本县城市规划区内国有或集体土地上的房屋征收一律实行货币补偿或产权调换二种补偿方式，不再实行宅基地安置补偿方式。
第七条（集体土地上房屋补偿） 集体土地上房屋征收实行货币补偿或产权调换二种补偿安置方式，被征收人可以自行选择其中一种方式。
（一）货币补偿方式。可选择按3000元/㎡征收价计付补偿或按评估补偿方式。
1.按3000元/㎡征收价计付补偿。被征收房屋的补偿由房屋正房部分补偿、房屋附属部分和装修部分补偿、空坪隙地补偿构成。
1.1正房部分补偿。根据被征收房屋正房部分建筑面积，按3000元/㎡征收价确定房屋正房部分的补偿额。计算方式为：
房屋正房部分补偿额=正房合法建筑面积×3000元/㎡×层级系数。层级系数与被征收房屋建筑结构层数对应关系为：一层平房为1.8，两层楼房的为1.2，三层楼房为1.0，四层楼房为0.9，五层楼房为0.84，六层楼房为0.8，七层楼房为0.77，八层楼房为0.75，见下表：
|
楼层总数 |
平 房 |
二层楼 |
三层楼 |
四层楼 |
五层楼 |
六层楼 |
七层楼 |
八层楼 |
|
层级系数 |
1.8 |
1.2 |
1.0 |
0.9 |
0.84 |
0.8 |
0.77 |
0.75 |
1.2附属部分及装修部分补偿。按市场重置价结合成新协商确定房屋附属部分(猪舍、牛舍，搭配的厨房、茅房等简易结构房屋,下同)和装修部分的补偿金额。协商不成的，按评估确定。
1.3房屋占地外的空坪隙地（即房屋滴水线外的用地，违法用地除外）补偿。已办理土地登记的，按同地段住宅用地基准地价60%给予补偿；未办理土地登记的，按认定的面积给予同地段住宅用基准地价40%补偿。基准地价以《麻阳苗族自治县人民政府关于发布麻阳苗族自治县基准地价的通告》（麻政函〔2013〕108号）为准。基准地价依法进行更新的，按更新后的基准地价执行。
2.按评估补偿。被征收人也可以依照程序选择具备资质的房地产评估机构按同地段同类结构房屋的房地产市场价进行评估，以评估额确定房屋征收补偿金额，但应按该地段住宅用地基准地价的40%补缴土地出让金。
(二)产权置换补偿方式，由置换的商品房安置面积或统规统建房屋安置面积和空地补偿构成。
1.产权置换范围。产权置换范围为房屋正房部分，房屋的附属部分不计入产权置换面积。房屋的附属部分和装修部分实行货币补偿,按市场重置价结合成新协商确定补偿金额。
2.产权置换比例。被征收的房屋只有一层的，按“征1补1.8”进行补偿，即每征收1平方米置换新安置住房（套房）1.8平方米。属于两层的，则按“征1补1.2”进行补偿，即征收1平方米置换新安置住房（套房）1.2平方米;属于三层及以上的,按“拆1补1”进行补偿，即征收1平方米置换新安置住房（套房）1平方米。
3.产权置换房源。
3.1商品房开发小区。被征收人可在本县城区内各商品房开发小区选择安置房。由征收机构向被征收人核发载有产权置换面积的购房券。购房券确定的置换面积的购房款由征收机构负责支付。被征收人选择安置房面积大于购房券确定的置换面积的，15㎡（含15㎡）以内由被征收人按1500元/㎡价格自行承担，其商品房销售价格差额部分由征收机构承担；超出15㎡以上的，由被征收人按该安置房的市场销售价购买。被征收人未完全享受15㎡优惠的，征收机构按1000元/㎡对被征收人计付奖励。
3.2统规统建安置小区。根据项目建设实际，适宜就近建设安置小区的，由政府委托县城建投资公司或具备法定资质的单位，根据城市规划按照商品房标准统筹统建安置用房。由征收机构向被征收人核发载有产权置换面积的购房券。被征收人按先签订协议并腾空交房先选房的原则,凭购房券到统规统建的安置小区选择安置房,选择的安置房面积大于购房券确定的置换面积的，15㎡（含15㎡）以内由被征收人按1200元/㎡价格自行承担；超出15㎡以上的，由被征收人按与该安置房同地段商品房销售的市场均价的80%购买。被征收人未完全享受15㎡优惠的，征收机构按1000元/㎡对被征收人计付奖励。
4.空地补偿。房屋占地外的空坪隙地（即房屋滴水线外的用地，违法用地除外）,办理土地登记的，按同地段住宅用地基准地价60%给予补偿；未办理土地登记的，按认定的面积给予同地段住宅用基准地价40%补偿。基准地价以《麻阳苗族自治县人民政府关于发布麻阳苗族自治县基准地价的通告》（麻政函〔2013〕108号）为准。基准地价依法进行更新的，按更新后的基准地价执行。
第八条（底层商铺补偿） 被征收的集体土地上房屋底层为临街商铺的(底层以上部分按第七条规定予以补偿)，对该底层按以下方式予以补偿安置,被征收人任选其中一种方式。
1.货币补偿方式。由征收机构按照房地产评估机构评估的同地段同类结构的商铺的市场评估价予以一次性补偿，但被征收人应按该地段商业用地基准地价的40%补缴土地出让金。
2.产权调换方式。根据项目建设实际，就近用同地段同等建筑面积的商铺进行置换。置换的商铺建筑面积大于或小于被征收商铺建筑面积的，在6㎡以内（含6㎡）的部分，按征收年上一年度的同地段商住楼盘的商铺销售均价的80%相互结算差价；超过6㎡的部分，按征收年上一年度同地段商住楼盘的商铺销售均价相互结算差价。
第九条（集体房屋补贴） 集体土地上房屋征收选择货币补偿的，另按房屋正房部分（主体建筑）占地面积（附属部分占地除外）的20%，以3000元/㎡标准给予购房补贴。
第十条（国有土地上房屋补偿） 国有土地上自建住房、经营性用房（商铺）等被征收的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（一）货币补偿方式。被征收人选择货币补偿的，本着“征一还一，结构成新不补差”的原则，根据房屋征收决定公告之日被征收房屋用地性质，按同地段同用途类似房地产市场评估价格予以补偿。对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同用地性质同地段同类似房地产的市场价格。房地产价格评估机构作出评估报告，应当对被征收房屋类似房地产的市场价格进行说明。
对选择货币补偿的，另按货币补偿额的10%给予奖励与购房补贴。
（二）产权调换方式。产权调换实行“拆一补一，以旧换新”的原则，由征收机构按等面积等地段提供产权调换房屋。被征收的房屋价值按房屋征收决定公告之日同地段同用途类似房地产市场进行评估确定。征收机构与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
用于产权调换房屋的价值，应当由房地产价格评估机构评估确定。用于产权调换房屋的价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十条（商品住宅套房补偿） 被征收房屋属于商品住宅套房的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（一）选择货币补偿的，按商品套房的建筑面积，以3000元/平方米，确定补偿额。对选择货币补偿的，另按货币补偿额的20%给予奖励与购房补贴。
（二）选择产权调换的，按“1比1.2”进行补偿，即征收1平方米置换新安置住房（套房）1.2平方米。由征收机构向被征收人核发载有产权置换面积的购房券。购房券确定的置换面积的购房款由征收机构负责支付。被征收人选择安置房面积大于购房券确定的置换面积的，15㎡（含15㎡）以内由被征收人按1500元/㎡价格自行承担，其商品房销售价格差额部分由征收机构承担；超出15㎡以上的，由被征收人按该安置房的市场销售价购买。被征收人未完全享受15㎡优惠的，征收机构按1000元/㎡对被征收人计付奖励。
第十一条（货币补偿奖励） 国有公房及国有土地上生产、经营、办公等非住宅用房的被征收人选择货币补偿的，另按货币补偿额的10%给予奖励，最高不超过10万元。
第十二条（搬家费标准） 被征收人搬家补助费标准如下：
（一）住房按房屋建筑面积20元/㎡计算，每次每户不足1000元的补足1000元，每户按2次计付搬家补助费。
（二）经营性用房（含商铺）按其实际建筑面积30元/㎡计算，不足1000元按1000元计付。
第十三条（过渡费等标准） 被征收人过渡补助费及停产停业损失费标准如下：
（一）过渡补助费：一律实行自行过渡，按合法房屋建筑面积计算，每月8元/㎡，每月不足600元的补足600元。
实行货币补偿的，一次性发放12个月的过渡补助费；实行产权调换的，按照产权调换协议约定的过渡期限及前款规定的过渡补助费标准发放，逾期的按月双倍支付。
（二）经营性用房停产停业损失费：
1.沿街底层商铺停产停业损失费，按上一年度该商铺实际租金计付。
2.其他经营性用房停产停业损失费，按实际经营面积每月20元/㎡计付。
第十四条（征收各类奖励） 房屋征收奖励种类及标准如下：
（一）按期签约奖励。被征收人按《征收补偿方案》规定的期限签订补偿协议，属住房的，按其正房建筑面积以200元/㎡标准给予被征收人奖励；其他生产、经营、办公等非住宅用房的，按主体建筑200元/㎡标准给予被征收人奖励。不足2万元的按2万元奖励，超过10万元的按10万元奖励。
（二）搬迁奖励。被征收人按《征收补偿协议》约定期限搬迁腾空房屋，给予1万元/户的搬迁奖励。
（三）寻找房源奖励。被征收人自行寻找安置房源的，每户给予10000元的奖励。
（四）物业管理费补助。对被征收房屋按其建筑面积一次性给予150元/平方米的物业管理费补助。
第十五条（特殊群体优惠） 承包土地已被全部征收，户口转为城镇居民，被征收房屋属于住宅类别，且被征收人所有的住宅房屋建筑面积合计不足70平方米的，按70平方米补偿面积给予补偿。
符合我县保障性住房申请条件的，根据本人申请，可按规定优先租赁保障性住房。
第十六条（不予奖励情形） 有下列情况之一的，对被征收人不予奖励：
（一）在规定的签约期限内未签订补偿协议的；
（二）在规定的签约期限内签订补偿协议，但未按补偿协议约定的期限腾空房屋交付拆除的；
（三）县人民政府依法对其作出征收补偿决定的。
第十七条（排除阻碍） 采取暴力、威胁等行为阻碍依法进行的房屋征收补偿安置工作的，以及故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员履行公务的，由公安机关依法处理。
第十八条（行政问责） 房屋征收部门的工作人员以及其他国家工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行法律、法规、规章以及本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由有权部门依法予以处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条（档案整理） 县征迁办、项目建设协调机构应当在房屋征收项目补偿结束后30日内以户为单位建立房屋征收补偿档案，并做好相关移交保存。
第二十条（施行日期） 本规定自发布之日起施行。法律、法规另有规定的从其规定。本规定施行前已发布征收决定公告的项目，已签订补偿安置协议的，继续按照原协议约定及原项目实施时的相关规定执行。因未启动征收补偿安置，导致未签订补偿安置协议的，可以按本规定执行。
